На сегодняшний день в Минске и Минском районе функционирует порядка 180 бизнес-центров. В этом большом количестве зданий сложно сразу разобраться почему предложения арендодателей сильно отличаются друг от друга, в чем преимущества того или иного бизнес-центра, чем обусловлена высокая либо низкая ставка арендной платы. В этом я помогу Вам сегодня разобраться.
Существуют определенные требования к деловым центрам, в зависимости от наличия которых присваивается тот или иной класс. Так офисные помещения принято классифицировать по категориям. В Республике Беларусь условно принята следующая классификация офисных помещений - класс «А», класс «В1», класс «В2», класс «С», класс «D», класс «Е». Присвоение класса зависит от месторасположения, года строительства здания, его конструктивных особенностей, планировки, инженерных систем - кондиционирование, вентиляции, телекоммуникации, наличия лифтов, парковки и охраны.
Так, Классы А, В1, В2, С – представлены крупными бизнес-центрами и административными зданиями.
Класс D – помещения, встроенные в жилые дома, либо выведенные из жилого фонда.
Класс Е – административные помещения или здания, входящие в состав производственно-складской недвижимости.
Бизнес-центры класса «А» - это лучшее предложение на рынке коммерческой недвижимости. Такой бизнес-центр располагается в новом здании в центре города с хорошей транспортной доступностью, удобным подъездом и отличным видом из окон. Офисы класса «А» имеют авторский дизайн помещений, современное оборудование, VIP-зал, оптико-волоконные телекоммуникации большой мощности. Обязательна служба охраны и система контроля доступа и видеонаблюдения, собственная автостоянка. В непосредственной близости – станции метро, остановки общественного транспорта, автомобильные парковки.
Фасады и внутренняя отделка выполнены из высококачественных современных материалов, зачастую по индивидуальным проектам и с использованием интересных архитектурных решений. Внутренняя планировка, как правило, легко изменяется по желанию арендатора или собственника. Такие центры также имеют систему бесперебойного электропитания, оборудуются самыми современными инженерными системами, центральным кондиционированием или климат-контролем. Также непременно имеются кафе и столовые для сотрудников, конференц-залы и спортивные клубы. У бизнес-центра класса «А», как правило, не более двух собственников. В Минске к бизнес-центрам класса «А» относят: бизнес-центр на БЦ «Футурис» (Рис. 1), БЦ «Титул» (Рис. 2), БЦ «Роял плаза» (Рис. 3).
Бизнес-центры класса В1 принадлежат не более, чем 6 собственникам, имеют единую управляющую компанию. Здания расположены в местах города с развитой инфраструктурой. Также инфраструктура должна быть развита и внутри самого здания, это значит, что должны быть конференц-зал, кафе, спортивный центр. Хочется обратить внимание, что наличие магазинов площадью более 500 кв.м. не допускается, в противном случае бизнес-центр будет классифицирован как класс В2. Если мы берем год постройки, то здание не должно быть старше 2005 года. По внутреннему пространству – планировка должна быть свободной, в офисных помещениях есть лишь колонны, блочные офисные помещения должны быть не менее 150 кв.м. Система кондиционирования - центральная, позволяет регулировать температуру в блоке. Здание оборудовано видео на все входы, периметр здания, парковку; действующая система электронных пропусков; парковка подземная или крытая, многоуровневая, в крайнем случае должна быть организована и под охраной рядом. Ну и по местоположению занимает ядро города, либо в пределах 2 транспортного кольца либо занимает первую линию крупных транспортных магистралей (до 250 м). К бизнес-центрам класса В1 можно относятся: БЦ «Волна» (Рис. 4), БЦ «Капитал» (Рис. 6), БЦ «Соло» (Рис. 6).
Бизнес-центры класса В2 могут принадлежать более, чем 6 собственникам, должны иметь управляющую компанию. Здания в основном расположены в местах с развитой инфраструктурой. Возможны наличие конференц-залов, кафе, спортивного центра. Если мы берем год постройки, то здание может быть старше 2005 года. По внутреннему пространству: блоки - помещения не менее 150 кв. м либо коридорно-кабинетная планировка - нарезанные кабинеты до 100 кв. м. Система кондиционирования – центральная для всего здания. Здание, как правило, оборудовано видео на все входы, периметр здания, парковку; действующая система электронных пропусков; парковка должна быть организована и под охраной рядом. Ну и по местоположению занимает ядро города, либо в пределах 2 транспортного кольца либо занимает первую линию крупных транспортных магистралей (до 250 м). К бизнес-центрам данного класса можно отнести БЦ «Александров Пассаж» (Рис. 7), БЦ «Порт» (Рис. 8), БЦ «S-Union» (Рис. 9).
Как мы видим классы В1 и В2 не сильно различаются по своим параметрам.
Перейдем к характеристикам класса С. Бизнес-центры класса С могут принадлежать неограниченному количеству собственников, как правило, имеют управляющую компанию. Инфраструктура. Магазины, год постройки уже не имеют значения. По внутреннему пространству - это коридорно-кабинетная планировка, нарезанная на кабинеты и блоки различных площадей и конфигураций. Система кондиционирования – система отопления, вентиляции, кондиционирования; индивидуальные кондиционеры арендаторов (на фасаде). Парковка должна быть организована рядом либо стихийная на улице, местоположение – не имеет значения. К бизнес-центрам этого класса можно отнести: БЦ «Кольцова», БЦ «Пушкинский», БЦ «Аквабел» (Рис. 10).
Таким образом, мы видим, что стоимость аренды офисного помещения обусловлена его комфортом и возможностью предоставить арендаторам различные опции. Однако в настоящее время из-за оттока IT-компаний многие комфортабельные большие офисные пространства простаивают. Вследствие чего арендодатели вынуждены идти на уступки и предоставлять арендные каникулы и иные бонусы для привлечения крупных арендаторов.
В настоящее время самыми востребованными офисными помещениями являются кабинеты – 17-30 квадратных метров, реже сдаются помещения в 30-60 квадратных метров.
В нашем агентстве представлены офисные (и не только) помещения в различных локациях. Обратившись к нам за подбором помещения, вам может быть оказана дополнительно консультация по заключаемому договору аренды, при необходимости предоставлен проект договора, а также проведены консультации и согласование условий предстоящей сделки.
Статью подготовила директор ООО «Сотни метров» Куземкина Наталья Александровна. Тел. для связи: +375 33 61 00 556
