Ещё на начало 2022 года, январь, февраль, можно было ожидать оптимистического сценария дальнейшего развития рынка, особенно на волне праздничных новогодних настроений, обусловленных традиционным притоком ликвидности в экономику в конце года.
Однако жадность сменяется страхом, а оптимизм пессимизмом объективно. Яркое политическое событие, случившееся в конце февраля 2022 года, сломало позитивные прогнозы и пессимистичный сценарий реализовался, можно сказать с вероятностью 100%.
В условиях девальвации белорусского рубля, наиболее дальновидные арендодатели, но их меньше одного процента, заключали договора аренды в белорусских рублях, с возможностью ежегодной индексации по согласованию. Для остальных девяноста девяти процентов, фактором структурной инфляции является увеличение затрат в себестоимости продукции за счет резкого роста арендных платежей. Одновременно, форс-мажор экономического характера дальше приведёт к снижению выручки. Правительство попытается постепенно нормализовать условия ведения бизнеса. Однако все, в итоге, отрицательно скажется на активности потенциальных арендаторов и охладит рынок аренды офисов.
В этом случае неизбежно ожидать:
- снижение ставок аренды и фиксацию их в белорусских рублях (умным решением была бы привязка к базовой арендной величине, которая применяется в государственном секторе);
- к уже существующей "вакантности" на рынке, обусловленной “удалёнкой”, в 2022 году на рынок в Минске ожидается выход новых офисов в бизнес-центрах, что будет дополнительным, отрицательным моментом усиления давления на ставки аренды в сторону снижения;
- уменьшение спроса со стороны тех потенциальных арендаторов, которые ранее планировали смену офиса в надежде на стабильность и рост экономической определённости; этому, конечно, будет препятствовать обширный выбор и, возможная, ценовая лояльность арендодателей;
- дальнейшее увеличение общих площадей аренды, что по итогам 2022 года приведёт к ещё большему профициту.
Все вышеперечисленное толкнет движение рынка продаж в сторону роста предложения над спросом. И показатели стабильного 2019 года с интересующей инвесторов доходностью будут отодвинуты далеко за горизонт 2022 года. Возможно, выгодней будет зафиксировать убыток, чем нести расходы по содержанию.
Для оптимистического сценария вряд ли есть основания. Если белорусский рубль хорошо отыграет девальвацию к лету, что уменьшит “рублёвую” ставку аренды. Завершение отопительного сезона также замедлит структурную инфляцию. Сдача новых Бизнес центов затянется. Приток майского оптимизма, вкупе с вливаниями в посевные работы ослабит конкуренцию между свободными офисами и позволит собственникам отказаться от скидок бедующим арендаторам. В пользу такого сценария свидетельствует природа человека, так как надежда умирает последней.
Пример бизнес цента «Парус» на Мележа 1 в Минске. Класс “В”. Цены предложений от физических лиц с 9 Евро в 2019 году снизились на 1 февраля 2022 года до 7 Евро. Судя по доске объявлений можно найти и за 6 Евро.
Какие выводы? В сегодняшней ситуации умнее демпинговать и делать акционные предложения (типа 2 первых месяца бесплатно), чтобы встретить прогнозируемое движение рынка “снизу”. На ближайшие не один год главный враг арендодателя не скидка, а простой офиса. Из-за отсутствия выручки, эксплуатационных затрат, рекламных услуг “китов” риэлтерского рынка собственники потеряют гораздо больше. К слову, размещение рекламных предложений на сайте https://arendaofisa.by/ в этих условиях, без ограничения – бесплатно.
